巨大的消费市场和众多的增长驱动力使得中国零售地产的投资潜力不断提升，境外资金正大 举入驻。

　　近日，凯德商用产业有限公司(以下简称“凯德商用”)发布公告，拟设立资金总额10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ，这是凯德商用迄今为止发起的{zd0}规模私募基金 。该基金成立之后欲投3个中国在建项目，分别是成都的凯德广场·天府、凯德广场·魅力城，以及上海卢湾的一座集8层购物中心和29层办公楼为一体的综合体。

　　凯德商用方面称，此次所设基金的投资期限为8年，公司拥有凯德商用中国发展基金Ⅲ50%的股权，达5亿美元；剩余股权由亚洲及北美机构投资者持有。

　　“在中国继续加强内需以推动经济增长的背景下，中国今年的零售销售额增长预期介于16%~17%，我们对中国零售市场发展前景抱有信心。”凯德商用总裁林明志表示。

　　事实上，凯德商用近一年来在中国的动作不断，这也从侧面反映出，中国在调控住宅市场的前提下，零售商业地产的表现却十分活跃，未来一段时间将显现井喷的趋势。此外，中国良好的市场环境也吸引了外资进入，虽然会在一定程度上挤压内地发展商的生存空间，但这种良性的竞争对于中国城市发展的助力还是比较明显的。

　　零售物业将井喷

　　据尼尔森近期的在线调查，全球消费者信心指数在2012年一季度上升了5个点。在参与统计的56个国家和地区中，38个国家和地区的消费者信心指数上升，16个国家和地区消费者信心指数下降，2个国家和地区的消费者信心指数保持平稳。

　　“中国的消费者信心指数上升2个点至110点，位居第5位。这也反映出中国消费者对中国经济 的信心和不断上升的消费热情。中国庞大的人口基数和高速城市化进程的预期是社会消费品零售总额增长的强大驱动力。”高纬环球中国区董事、总经理张良军在接受本报记者采访时表示。

　　张良军认为，在持续的低失业率背景下，中国的人均可支配收入在过去20年内攀升了12倍之多，加之中国较高的消费者信心水平，中国的消费需求将会不断提高。诸多积极的经济指标都标志着中国经济 处于发展的上升通道。

　　高纬环球发布的全国零售地产数据显示，中国零售地产整售投资交易总额在2011年达到469亿元人民币，是2010年的两倍。以北京为例，整售交易中零售地产交易占比逐年上升。2009年零售地产整售交易仅占交易总额的16.7%，2011年该比例升至39.4%。

　　实际上，过去10年间，中国的社会消费品零售总额增长了3.3倍，消费性支出增长2.86倍，国内生产总值则增长近5倍。

　　据统计，近几年，凯德商用的租户销售额每年都获得了稳定的增长，有的增幅甚至超过了20%。林明志透露，其实凯德商用的净收入增长为20%~30%，很多时候租金的增加是源于调整新的租户，比如很多国际品牌进来后，若其运营方式较好，销售额也会更高，自然这些租户可以给出更好的租金。

　　“近几年凯德商用旗下项目每年的人流量增幅为7.5%，这也为项目中租户的销售增长带来了稳定的保障，在此情况之下，凯德商用的收入呈现出一个合理的增长率也是很正常的。”林志明表示。

　　实际上，凯德系在中国的发展备受推崇。不久前，凯德置地的凯德·嘉博名邸及凯德的都会新峰上海项目均获得销售量的快速增长。

　　外资机构大举进入

　　高纬环球董事、中国区研究部负责人张平告诉本报记者，从资金来源看，境外投资者在中国零售地产投资市场的份额正逐渐提升。“2009年境外投资只占中国零售地产投资额的35%，随着境外投资者越发青睐中国市场，2011年境外投资达到整售投资总额的51%。截至2012年一季度，境外投资占比升至62%。”张平说。

　　“境外的地产基金又活跃起来了，但这次它们瞄准的仍然不是住宅，而是零售商用地产。”戴德梁行投资部董事叶建成表示。

　　日前市场传出消息，美国私募基金巨头黑石正在募集一只规模达120亿美元的房地产基金。“黑石此次募集的资金主要用于投资美国地产，但也可能会有一部分资金投资于亚洲和中国的商业地产项目。”盛世太平投资董事长陈立民说。

　　上海华敏集团一位不愿透露姓名的高管表示，目前公司正在与黑石就转让上海华敏豪泰大厦进行谈判。“谈判还在进行中，由于签署了保密协议，现在不能对外透露具体信息。”上述上海华敏集团高管透露，公司还在与黑石商谈收购价格，至于交易何时完成不能确定。而业内人士估算，该笔交易将超过60亿元。

　　此外，美国铁狮门集团正在为投资苏州的一个大型零售商业项目募集资金。“现在中国对外资限制很严格，所以，铁狮门采取了与中国一家信托公司进行合作的方式，他们共募集了三只地产信托基金，总规模约9亿元，可能会分期投入苏州的商业项目中。”消息人士说。

　　“虽然外资对中国房地产市场持非常谨慎的态度，但他们非常看好中国的零售商用地产市场。现在境外的地产基金都想通过不同的渠道投资中国一线城市的商业和办公楼。其中，规模为10亿~20亿元的外资地产基金，对中国二线城市的商业项目也很感兴趣。”叶建成说。

　　高纬环球关于中国2012年二季度的零售商用物业投资报告显示，40宗交易中，半数分布在二三线城市，沿海地区以及中部的成都等地也颇受投资者欢迎。在强劲的需求和增长潜力下，二三线城市的零售地产投资预计会在未来几年愈加活跃。“虽然中国零售市场依托于强劲的经济增长而优势明显，但其相对低的市场透明度、相对滞后的法律体系、强劲的国内竞争对手及较低的资本流动性都对境外投资者构成风险。”张良军告诉记者。