2014年12月，我进入信阳房产网，开始和信阳市的二手房打交道，经过我这些天的学习和对信阳二手房市场的认知，我想浅谈一下信阳市二手房交易市场的现状。

信阳市新楼盘概况

目前，信阳新楼盘集中分布于羊山新区、浉河沿岸与南湾风景区，而浉河沿岸与南湾风景区的新楼盘作为景观地产和旅游养生地产，这些新楼盘的特殊性和消费指向性让我觉得我们可以暂且不用去关注它们，所以我着重说一些羊山新区的新楼盘概况。自羊山新区规划开发以来，信阳市新楼盘建设如雨后春笋般，从万达、恒大、中乐和东方今典等国内xxxx开发商入驻信阳的态势上，以及信阳高铁东站辐射圈的逐渐成熟，我们可以看出信阳市次城市中心的立体呈现已经初步完成，再加之万达广场、西亚和美、中乐百花、锦江酒店、恒大商业广场等规划、在建或已落成的商业娱乐生活配套和市行政审批中心、羊山外国语小学、羊山中学、百花图书馆、百花大剧院等已落成的行政文化教育配套，羊山新区的未来必然是信阳市的另一个未来。

信阳市新楼盘的角色转变

在2014年信阳市新楼盘的销控统计表上，我们可以看出，信阳市新楼盘的预售房存量已经不多了。如果刻意的去分析信阳市2014年新楼盘销存和信阳市常住人口数量的关系，我们可以发现，信阳市常住人口数量、老城区现有住房数量和信阳市2014年新楼盘销存数量三者之间有着特别纠葛的关系。首先，信阳市常住人口数量和老城区现有住房量已经在一个平衡点上了，甚至于老城区已经出现一些空置房；其次，我问过一些信阳市老住宅区的老住户，他们对信阳市的新楼盘几乎没有购买意向；然后，信阳市新楼盘的预售房存量已经不多了。那我们就会想，这些新楼盘的房子卖给谁了。细细想来，也就是以下几种可能了：

1.       县乡两级来市区安家置业的房产消费者买走了一部分；

2.       单位集资房、返迁安置房等政策性住房占了一部分；

3.       市区常住居民换房置业改善居住环境买走了一部分；

4.       多区域多方向多层次的房地产市场投机者看中了一部分；

综上所述，信阳市新楼盘的销存确实值得考量一下，抛开上述{dy}种可能、第三种可能所带走的具有稳定居住因素且短期内不易转变成存量房的新楼盘销存量和第二种可能中不能发生产权交易的返迁安置房所带走的新楼盘销存量，我们来重点考量第二种可能中的单位集资房部分和第四种可能。

单位集资房，因为均价低、权证齐备、地段较好等因素而被很多存量房屋消费者所青睐，可这些单位集资房尽管权证齐备，但是在权证下发过程中总会有这样那样的结蒂。所以这些房子短期内的二手房转换率虽然较高，成交量却很低。

多区域多方向多层次的房地产市场投机者，可以有如下的解释：多区域，本地和外地；多方向，学区、商业、交通、行政等；多层次，资本层次、房产层次等。外地人必然是短线投资，一般都会在楼盘认筹期出手，在楼盘开盘后收线。本地人，有的是短线投资，有的是长线投资，本地人的短线投资一般是急于回笼资金，长线投资一般是以房养房用租还贷或待市而沽。学区、商圈、交通、行政必然是城市居民所热衷的并作为重点置业参数来进行市区置业的。再从资本层次方面论述，小资本小回报，大资本大风险，资本流量和负债计划都在影响这些房地产市场投机者的房产投资标准；而论及房产层次，品牌楼盘和小商小作的区别必然是存在的，因为品牌价值而受到影响的房产均价、房屋质量信任值、物业托管信任值等，也是房地产市场投机者所关注的。

可说到{zh1}，现在这些单位集资房和投资性商品房所消化的新楼盘终究会释放出很多二手房，来充实信阳市的二手房交易市场。所以，我个人认为，信阳市，尤其是羊山新区，新楼盘的销存现状都是在为以后的二手房交易量做很好的铺垫。

信阳市二手房价格的区域化和常态化

（一）信阳市二手房价格的区域化

信阳市市区，现在是由浉河区、平桥区和羊山新区三个区域组成。

浉河区是信阳市之前的行政、文化、经济中心，居住环境毋庸置疑，早期信房集团开发的金杯花园、成功花园、报晓新村等大幅楼盘，再加之信阳市各个单位的自建房或集资房，几乎把浉河区所有的繁华地段都圈占了。然后，西亚和美广场、大商集团名下的千盛百货和新玛特商超、亚兴新天地和胜北步行街，以及现在的万家灯火城市广场，几乎构成了信阳市现下最繁华的商圈。

平桥区是信阳市的老工业区，所以平桥的住宅区几乎是老工业区的生活配套，也可以说是老工业区早期的职工住房安置区。

羊山新区是信阳市现在的行政中心，信阳市绝大部分市政机关已经迁址到羊山新区，如前文所述，商业、金融、教育配套的在建和成熟，将推动羊山新区成为信阳市新的城市中心商圈。

既然，平桥区、浉河区与羊山新区在区域职能和发展前景上有着如是的区别，那么这三个区域二手房的价值含量和价格表现肯定是不一致的。在新的老城区改造方案尚未得到切实推行时，浉河区的市心商圈势必会渐渐没落。而羊山新区随着商业经济教育等各项配套的完善和成熟，信阳新城市中心在羊山新区落地开花也是必然。至于平桥区，可能现有的{zd0}的优势就是学区了，或者还有因为大宗土地可以极尽绿化之美而衍生的景观养生住宅区。我个人觉得未来羊山新区的房价必然有可期之处，浉河区的房价在一段时间里会呈现跳绳之态，而平桥的房价就会特别平稳踏实甚至无波无纹。

（二）信阳市二手房价格的常态化

现在，中国房地产行业仍然处于亦松亦紧的政策环境。在这个大的政策环境下，纵观信阳新房和二手房市场，我们不难察觉，2015年信阳市的房价势必会出现一个拐点。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》颁行之后，尽管不会出现人们普大喜奔的降价现象，但还是会出现一些令购房者欣慰的现象，那就是房价竟然没有涨了，对于现在中国货币市场而言，房价没有涨就已经是在降了。

房价既然不降，这个拐点会是什么？那就是涨。

信阳市房地产行业相关人士参照羊山新区新楼盘销控表和信阳市未来置业需求分析指出：2015年6月份以后，羊山新区楼盘会渐渐出现热化状态。尽管诸多购房观望者认为羊山新区在未得到以西亚和美广场为主的商业配套之前仅仅是一堆徒具其表的冷建筑，可是当我们研读很多城市的发展轨迹之后，我们发现它们现在的市中心以前都只是一堆冷建筑。

届时，羊山新区的房价稍微上涨一些之后，浉河区必然也会去凑凑热闹，跟上羊山的房市节奏。浉河区虽然有着成熟的商圈、优质的学区、完善的市政配套，适合初次置业且对成熟商圈有现实需求的房产消费者，可毕竟是老住宅区了，月满则亏的自然现象也恰如城市的正常发展轨迹，浉河区注定会从热闹中走出来，回归现下的房市状态。

至于平桥区，在其市政配套暂时无法做出改造之前，它的房价注定是一马平川的平顺安稳，依靠龙江大道、平中大道的学区和超高绿化率的住宅环境，平桥在之后的几年都会保持着稳定的房价。

其实信阳市新房和二手房的涨幅已经很有限了，因为这是诸多因素影响下城市房地产走向常态化发展的必然结果。

总结

参照中国现下各种金融、房产新政策，比如xx渠道的多元化、住房公积金提取条件的降低、银行基准金率的降低等，信阳房市必然迎来利好时间。不过值得一提的是，2015年2月—6月，信阳房市不会有明显波动，而2015年春节前后将成为2015年{zh0}的购房契机。

信阳市一手楼盘向二手房转变过程在最近两到三年就会完成，而即时新区的开发也将进入尾声，老区的改造才刚刚开始，那么二手市场便会成为信阳房市的主力市场。各种刚需置业者，也会纷纷投身二手房市场，在地段配套、品质价格等因素上对二手房做出符合自身当时需求指向的选择。

总而言之，信阳市城镇化的稳定推进和日渐成熟，所带来的二手房市场才能满足大部分刚需客户的购房要求。

附Ⅰ：央行降准放松个人房贷 2015年信阳迎房价拐点成为必然

2015年2月4日晚间，中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。随后，网易新闻发文指出：央行降准，金融、地产或为{zd0}受益板块。

央行降准，意味着房地产消费者将迎来宽松的个人房贷环境，也意味着房地产开发商将迎来宽松的企业xx环境。个人房贷等银行零售业务的放松，提高了房产消费者的房产消费能动性，扩展了房产消费人群，利好信阳房市，扫去2014年第四季度和2015年{dy}季度的楼市萧条现象。

附Ⅱ：中国楼市的刚需是长期的 城镇化潜力巨大

国务院总理xxx当地时间2015年1月21日下午在达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会。xxx表示，当前，中国的房地产市场出现了一些波动，但中国的城镇化正在稳步推进，潜力巨大。中国政府将加大城市棚户区和城市危房改造力度，保障困难群众的基本住房需求，最终实现全体人民的住有所居。中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关产业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。