认认真真回答卢俊粉丝群咨询买房的10个提问

　　近日小明被拉进卢俊粉丝群，进来的大多在讨论买房事宜，并有不少人向我咨询。感谢他们的信任，因为毕竟是卢俊的群，小明也不敢喧宾夺主只是做了简单答复。今日得空稍作整理，将10个问题和鄙人拙见汇总如下，请参考。另外如果您在看房买房时碰到不解问题，欢迎关注“小明狐说”并留言，小明一定及时回复，如果我也拿不准，一定会再求助其他人再妥善告诉你。

　　卢俊粉丝群提问

　　Q：上海现在哪里房子xxx高?

　　A：xxx是个相对概念，各个价格段都有xxx高的房子，或者是相同区域的楼盘也有xxx高低的区别。另外，xxx也不能单纯从价格来看，而应整体权衡。比如同样是中外环，上大板块均价低于环线均价，而生活配套并不落后于其他区域，可以视作xxx高。

　　Q：你看了那么多楼盘，看房时主要看些什么?

　　A：因为从事这个行业，坐办公室光研究数据远远不够，想与市场不脱节，就必须要出去看房子，因此日积月累会看数百个楼盘。看房时售楼员大多会从区域、交通、配套、项目规划、户型、价格这些方面详细介绍，你要做到心中有数。但如果仅仅是听他们“侃侃而谈”你就轻易下手，显得太冲动了。要知道好的地方他们会无限放大，不好的地方或一笔带过或避而不谈。我会以已经买房的业主“身份”，设想自己住在这里的感受和问题，以挑剔的眼光来看房，一定会发现很多问题，这种收获百试不爽。

　　Q：张江孙桥的盘怎么样啊?以后有潜力吗?

　　A：孙桥虽然属于中外环地段，但生活配套、地铁太远是短板，6万朝上的价格可以说严重投资了板块价值，毕竟整个浦东中环均价才5.4万，短时间内如果没有配套和人跟上，价格上涨有点难。

　　浦东房价已呈现4-6-8格局

　　孙桥目前有华发四季、张江三湘海尚两个新盘，一个卖6万，一个卖6.5万，之所以都不便宜，一方面这里距离上海迪士尼约11公里，旅游度假区的概念有可能提升投资价值。另外，两个项目拿地楼板价都是2万多，成本价都要近5万/平方米，而华发四季又是豪华装修，价格自然不便宜。

　　延伸阅读：张江xx新取预售网签备案价{zg}超10万

　　华发四季、张江三湘海尚

　　有意思的是，华发四季5月开盘时对外公布成交15亿，而网上房地产显示，1个月过去了仅签约50套，难不成套均总价要3000万?红果果的打脸啊!

　　华发四季广告与实际成交严重不符

　　Q：金山值得买吗?

　　A：我的{dy}反应是除非自己和家人工作都在金山，否则压根别考虑金山。以金山新城为例，它是目前全市{wy}一个均价在1万左右的、同时也是近5年来房价原地踏步的郊区新城。

　　延伸阅读：5年来房价原地踏步金山新城究竟适不适合买房?

　　金山新城房价原地踏步

　　为什么那么低，为什么那么难涨，就是因为区域太封闭，离市区太远，金山的化工基地根深蒂固令人生畏。有这些硬伤在，你还会去金山买房吗?

　　金山化工基地令人生畏

　　Q：点评一下世茂云图、中骏柏景湾所在的区域。

　　A：{dy}次“偶遇”世茂云图是2014年学车时，某个xx驱车经过林海公路看到路牌广告。之后我们的好几个编辑前往看房搜集资料，因交通不便，硬是要压马路、钻涵洞、被野追着跑才找到售楼处。

　　航拍周浦xx

　　言归正传，那一块距离外环线和“小上海”周浦镇都不到3公里，但路过或去过的人或许都有同感——荒凉。周边看得最多的是工厂厂房，御桥垃圾焚烧厂在北边不远处清晰可见。所以很难理解世茂云图、中骏柏景湾和阳光城丽景湾plus要卖四五万，更看不懂一块荒地实际楼板价竟超5.4万，高出区域均价一大截。

　　规划的18号线是沿着沪南公路走，最近站点与这三个小区还是有2公里左右距离。出门还是有车才行啊。

　　Q：纠结中骏柏景湾的91平方米户型和世茂云图的87平方米户型，如何选?

　　A：两个户型格局大同小异，都是3房2厅，都是客厅和两间卧室三开间全朝南，由于都是2梯4户中间套，并不属于南北通透户型。差别是中骏的户型大4平方米，多了一个卫生间，就在门口，正对厨房，而且无窗，卫生堪忧;另外次卫离次卧和客房都有点远，晚上起居并不方便。说难听点这个多出来的次卫简直是鸡肋。

　　中骏柏景湾91平3房2厅2卫

　　只有1个卫生间的世茂云图87平方米户型，整体格局很方正，做到了动静分区，卫生间也在三个房间当中，起居方便。所以单纯从户型来看，建议选世茂云图。

　　世茂云图87平3房2厅1卫

　　Q：想要置换，有什么xxx高的楼盘?

　　A：跟问题1一样，问的很宽泛很难作答。置换家庭，预算应该不低，不像买首套房可以凑合，更多的会考虑到地段、学区、地铁、环境、品质等方方面面。

　　认认真真回答卢俊粉丝群咨询买房的10个提问假设是从郊区想要买到市区，以首付200万买3房为例，不妨可以考虑城开珑庭。它位于闵行古美罗阳板块，区域均价48732元/平方米，而城开珑庭今年卖掉418套，均价才44701元/平方米。更让人惊讶的是，城开珑庭早在去年8月首次开盘时价格才3.5万，12月加推房源价格已经涨至4万，部分户型甚至要卖到4.8万，春节后直接飙到5万，目前已经是5.7万均价了，一年不到，均价上涨了2万多!去年买房的人估计睡觉都会笑醒吧。

　　城开珑庭房价涨势

　　不光是价格地道，配套和交通也齐全，小学、幼儿园、商场就在家门口，规划的15号线朱梅路站也仅相距一个路口。

　　城开珑庭共10幢高层住宅，车位比1:1，可以解决市区停车难的问题。目前在售123平方米3房，总价约700万;后续还有85、95、100平方米户型待售。

　　Q：请教一下现在还能买花桥1.5万的房子吗?象屿的房子

　　A：如果是在上海限购，又不差钱想有套房子，那就去买吧，花桥是目前上海周边区域最值得入手的地方，当然优先考虑11号线站点附近，未来脱手置换比较容易卖个好价钱。花桥的一手楼盘价格大多在1.2-1.4万，超过1.5万的如果不是地段特别好，还是建议谨慎下手。

　　花桥象屿都城我没去看过，如果离地铁站远，那就要看看项目附近是否有学校、商业配套，这些都是你家房产xxxx的砝码。

　　文章来源：上海学区房 http://sh.comjia.com/project/s